昆明哪個片區房價最抗跌?哪個區域最拉胯?

從2021年下半年起,昆明新建住宅價格開始連續下跌,從最高峰接近1.6萬的成交均價,下跌到8月份的1.3萬,一年多時間跌幅超過10%。但在昆明房價總體趨跌的情況下,也不是所有類型、所有區域的房價下跌幅度都一樣,而是有些類型、有些片區明顯更加抗跌,尤其是片區不同,房價抗跌程度相差較大。

在昆明主要房地產板塊中,那個區域的房價最抗跌呢?

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草海片區的洋房想跌也跌不下去

要說最抗跌,首先應該算草海片區,由于在售房源基本以洋房、疊墅、合院等高端產品為主,這類產品在昆明本來就相對稀缺,而草海片區的供應量又不大,所以房價表現穩定,即便是最近一年昆明房價連續下跌的大背景下,華夏四季仍然把樓王賣出了接近10萬一平的昆明最高價,其他項目的普通洋房,比如中海諾德山海春風、寶能滇池九璽的單價都是兩萬起。

其次就是一環內板塊,一環板塊的最大優勢是配套豐富,生活便利,由于在售的樓盤和房源都比較少,所以價格也比較穩定。目前一環板塊在售的樓盤只有翠湖一品和春城9號兩個。翠湖一品開盤至今毛坯單價在2.7萬左右,由于地理位置優越,且配套齊全,價格還算穩定。春城9號正常房源單價2萬多,項目推過毛坯特價房1.7萬起。

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一環內在售樓盤稀少,房價相對較穩(圖為春城玖號)

會展板塊的房價也相對比較穩定。會展板塊的房價比較穩定有三個原因,一是片區發展平穩,學校、商業、地鐵等配套相繼投入,二是萬科的項目比較多,萬科在此有公園城市、萬科500里、泊岸、大都會等多個項目,眾所周知,萬科經營穩健,房價一向比較穩定。三是會展片區有一個特殊項目山海灣8號,這是滇池一線樓盤中唯一的高層住宅項目,資源稀缺,定位高端,售價比較高而且穩定,所以會展片區的房價也幾乎沒有大起大落。

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萬科公園城市實景

滇池度假區板塊(不包括大漁片區)也屬于片區成熟、生活便利、環境良好但供應量不大的區域,所以房價也比較穩定,尤其是龍湖加入開發后,山海原著更是成為度假區房價的壓艙石。目前山海原著、筑友雙河灣毛坯高層都在1.6萬起,明顯高于昆明同類住宅均價。

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龍湖山海原著

雙塔片區項目數量不算多,定位比較接近,過去一年的房價也相對穩定,在綠城加入開發陣容后,因為綠城連開兩個項目,初始定價都不低,進一步穩定了雙塔片區的房價。但雙塔片區的不穩定因素是云和中心,云和中心原計劃年底交房,屆時看看房價是否會有比較大的變化。

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雙塔片區高端豪宅之錦粼天序

既然市場上有房價抗跌的板塊,就一定會有不抗跌的板塊,昆明哪些區域屬于房價不抗跌的板塊呢?

從去年下半年到這個月,雖然幾乎每個板塊的房價都有所下降,但要說跌幅比較明顯的,主要是巫家壩板塊、經開區東片、呈貢、主城一二環之間、北市區、西市區等。

巫家壩的價格滑落比較明顯,從高峰期不賣2萬都不好意思,已經下跌到準現房、現房只賣一萬五六,甚至外圍區域的中央雅府的特價房才賣1萬出頭。

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位于巫家壩核心的綠地東南亞中心近期推出1.6萬的特價房

經開區東片區,也就是黃土坡清水片區集中了大量項目,但交通不便、配套缺乏,所以一年來房價下跌很大,最高峰是片區房價正在沖刺萬元關口,現在大部分都只賣6千多,新城云樾甚至有3千多的特價房。

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中南新城云樾“3”字頭房源

呈貢也屬房價下跌比較多的區域,目前呈貢已經有多個樓盤售價跌破萬元,最低才賣6千多,已經淪落到和黃土坡片區比拼昆明房價洼地的地步。

北市區范圍很大,靠近二環,北京路旁的美的北京路9號,萬科京江隱翠因為條件比較好,定位也比較高,價格相對穩定,但越往北越靠近繞城高速,房價就越不穩定,有多個樓盤大量推出萬元以下的房源,導致北市區北片區房價有較大回落。

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北市區源清軒景的房價不到萬元

西市區的情況同樣如此,因為范圍很大,北部是這幾年發展比較好的西北新城,南部則靠近草海,各個子板塊開發條件和市場環境差異比較大,項目表現也很不一樣,其中既有萬科城、綠城誠園等房價很穩定的項目,也有因為競爭等原因,將房價拉低到1.1萬的山海板塊項目(山海板塊是指從草海到春雨路西側山腳的區域)。

還有一個房價波動較大,總體明顯回落的區域是主城一環到二環之間板塊,這個板塊的優勢是比較成熟,生活方便,交通條件比較好,但由于項目比較多,在環城南路到南二環之間就有四五個項目,其他區域也有至少四五個項目,加起來就有10個左右的在售樓盤,所以競爭比較激烈,以往大部分新盤的房價基本在2萬左右,但現在最高端的樓盤已經有徘徊在2萬關口的產品,一些原來售價就不高的項目比如瑞鼎城,已經有1.3萬的特價房。

在房價不太抗跌的區域中,當然也不能少了遠郊板塊的身影,無論是發展較早的太平,還是近些年新興的晉城、嵩明,房價都有明顯下滑,只不過遠郊樓盤其實去年之前就開始出現滯銷苗頭,房價下滑持續的時間更長,反倒是下降曲線沒那么陡峭。

 

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  • 房網用戶

    房地產玩完了
    2022-09-27 22:28