從2021年下半年起，昆明新建住宅價格開始連續下跌，從最高峰接近1.6萬的成交均價，下跌到8月份的1.3萬，一年多時間跌幅超過10%。但在昆明房價總體趨跌的情況下，也不是所有類型、所有區域的房價下跌幅度都一樣，而是有些類型、有些片區明顯更加抗跌，尤其是片區不同，房價抗跌程度相差較大。
在昆明主要房地產板塊中，那個區域的房價最抗跌呢？
草海片區的洋房想跌也跌不下去
要說最抗跌，首先應該算草海片區，由于在售房源基本以洋房、疊墅、合院等高端產品為主，這類產品在昆明本來就相對稀缺，而草海片區的供應量又不大，所以房價表現穩定，即便是最近一年昆明房價連續下跌的大背景下，華夏四季仍然把樓王賣出了接近10萬一平的昆明最高價，其他項目的普通洋房，比如中海諾德山海春風、寶能滇池九璽的單價都是兩萬起。
其次就是一環內板塊，一環板塊的最大優勢是配套豐富，生活便利，由于在售的樓盤和房源都比較少，所以價格也比較穩定。目前一環板塊在售的樓盤只有翠湖一品和春城9號兩個。翠湖一品開盤至今毛坯單價在2.7萬左右，由于地理位置優越，且配套齊全，價格還算穩定。春城9號正常房源單價2萬多，項目推過毛坯特價房1.7萬起。
一環內在售樓盤稀少，房價相對較穩（圖為春城玖號）
會展板塊的房價也相對比較穩定。會展板塊的房價比較穩定有三個原因，一是片區發展平穩，學校、商業、地鐵等配套相繼投入，二是萬科的項目比較多，萬科在此有公園城市、萬科500里、泊岸、大都會等多個項目，眾所周知，萬科經營穩健，房價一向比較穩定。三是會展片區有一個特殊項目山海灣8號，這是滇池一線樓盤中唯一的高層住宅項目，資源稀缺，定位高端，售價比較高而且穩定，所以會展片區的房價也幾乎沒有大起大落。
萬科公園城市實景
滇池度假區板塊（不包括大漁片區）也屬于片區成熟、生活便利、環境良好但供應量不大的區域，所以房價也比較穩定，尤其是龍湖加入開發后，山海原著更是成為度假區房價的壓艙石。目前山海原著、筑友雙河灣毛坯高層都在1.6萬起，明顯高于昆明同類住宅均價。
雙塔片區項目數量不算多，定位比較接近，過去一年的房價也相對穩定，在綠城加入開發陣容后，因為綠城連開兩個項目，初始定價都不低，進一步穩定了雙塔片區的房價。但雙塔片區的不穩定因素是云和中心，云和中心原計劃年底交房，屆時看看房價是否會有比較大的變化。
雙塔片區高端豪宅之錦粼天序
既然市場上有房價抗跌的板塊，就一定會有不抗跌的板塊，昆明哪些區域屬于房價不抗跌的板塊呢？
從去年下半年到這個月，雖然幾乎每個板塊的房價都有所下降，但要說跌幅比較明顯的，主要是巫家壩板塊、經開區東片、呈貢、主城一二環之間、北市區、西市區等。
巫家壩的價格滑落比較明顯，從高峰期不賣2萬都不好意思，已經下跌到準現房、現房只賣一萬五六，甚至外圍區域的中央雅府的特價房才賣1萬出頭。
位于巫家壩核心的綠地東南亞中心近期推出1.6萬的特價房
經開區東片區，也就是黃土坡清水片區集中了大量項目，但交通不便、配套缺乏，所以一年來房價下跌很大，最高峰是片區房價正在沖刺萬元關口，現在大部分都只賣6千多，新城云樾甚至有3千多的特價房。
中南新城云樾“3”字頭房源
呈貢也屬房價下跌比較多的區域，目前呈貢已經有多個樓盤售價跌破萬元，最低才賣6千多，已經淪落到和黃土坡片區比拼昆明房價洼地的地步。
北市區范圍很大，靠近二環，北京路旁的美的北京路9號，萬科京江隱翠因為條件比較好，定位也比較高，價格相對穩定，但越往北越靠近繞城高速，房價就越不穩定，有多個樓盤大量推出萬元以下的房源，導致北市區北片區房價有較大回落。
北市區源清軒景的房價不到萬元
西市區的情況同樣如此，因為范圍很大，北部是這幾年發展比較好的西北新城，南部則靠近草海，各個子板塊開發條件和市場環境差異比較大，項目表現也很不一樣，其中既有萬科城、綠城誠園等房價很穩定的項目，也有因為競爭等原因，將房價拉低到1.1萬的山海板塊項目（山海板塊是指從草海到春雨路西側山腳的區域）。
還有一個房價波動較大，總體明顯回落的區域是主城一環到二環之間板塊，這個板塊的優勢是比較成熟，生活方便，交通條件比較好，但由于項目比較多，在環城南路到南二環之間就有四五個項目，其他區域也有至少四五個項目，加起來就有10個左右的在售樓盤，所以競爭比較激烈，以往大部分新盤的房價基本在2萬左右，但現在最高端的樓盤已經有徘徊在2萬關口的產品，一些原來售價就不高的項目比如瑞鼎城，已經有1.3萬的特價房。
在房價不太抗跌的區域中，當然也不能少了遠郊板塊的身影，無論是發展較早的太平，還是近些年新興的晉城、嵩明，房價都有明顯下滑，只不過遠郊樓盤其實去年之前就開始出現滯銷苗頭，房價下滑持續的時間更長，反倒是下降曲線沒那么陡峭。
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